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大数据视角看上半年全国土地市场供求真实状况

[ 来源:http://cyancheung.com | 作者:网友 | 时间:2019-08-31

二、土地地块大数据特征分析

2019年上半年,全国土地市场供求均保持低速增长,土地成交价款增速由负转正,土地成交溢价率有所上升。从上半年各月走势来看,一季度土地成交较为低迷,成交面积和价款同比均出现负增长,二季度明显好转,土地成交价款保持较快增长。

三、重点城市土地成交数据分析

展望2019年下半年,预计在政策及预期的共同引导下,房地产市场保持低速增长,部分先行指标甚至会出现下跌,市场分化态势持续。具体到土地市场,预计土地市场在下半年会出现降温,土地溢价率也将有所回落,土地成交结构将向二三线城市集中,土地价格涨幅将放缓。

(一)35个大中城市:土地成交面积增8.9%,成交价款增33.4%

上半年,35个大中城市共出让土地6521宗,占地面积为2.88万公顷,成交土地宗数为5592宗,成交面积为2.45万公顷,同比增长8.9%,成交土地价款为15020亿元,同比增长33.4%。

一、土地市场整体保持低速增长

其中,大连、哈尔滨、长沙3市的土地成交面积增长最快,均超过100%,贵阳、昆明、天津、武汉、兰州也保持较快增长,增幅在50%以上。有14个城市土地成交面积出现负增长,其中乌鲁木齐、呼和浩特、深圳土地成交面积下降较为明显,降幅均超过50%。从土地成交价款看,30个城市土地成交价款均保持增长,其中有8个城市增速超过100%,分别是贵阳、太原、哈尔滨、深圳、大连、兰州、西宁、南宁,其中有5个城市属于西部地区。

随着中央政治局会议在7月底强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”,预计未来房地产调控将更加注重稳发展与防风险的平衡。房地产政策以逆周期调节和维稳为主,市场期待货币政策注水的预期落空。近期,央行、银保监会都加大了对房地产融资及有关信贷产品的监管力度,严禁消费贷、银行理财、信托等各类资金违规进入房地产领域,预计后期房地产投资与销售均会受到影响。

通过对2019年上半年成交的35509宗地块的分析,发现:单宗地块面积呈明显的“W型”分布,5000平米以下、10000~20000平方米和50000平米以上的地块宗数相对较多;土地地面均价呈“U型”分布,四成以上的地块地面单价在400元以内,主要是工业和仓储用地,还有近四成地块成交单价在1000元以上,其中主要以住宅用地和商办用地为主;住宅用地的单宗地块成交价款明显高于整体平均水平,呈现出明显的规模化开发特点。

四、下半年土地市场预判

按成交地块的地面单价来看,呈典型的“U型”分布,四成以上地块单价在400元以内,还有近四成地块单价在1000元以上,不到两成地块成交均价在400元~1000元之间。21.6%的成交地块地面单价在200元~400元之间,19.9%的地块成交单价在200元以内,二者合计占41.5%。

分城市等级看,上半年一线城市共成交土地276宗,成交面积为1533万平方米,成交价款为2610亿元。二线城市成交8848宗,33700万平方米,成交价款为15600亿元,土地价款在各类城市占比最高,占50.6%。三线城市成交12317宗,成交面积为37577万平方米,成交价款为7685亿元,三线城市成交面积在各类城市中占比最高,占32.9%。

数据来源:国信宏观经济与房地产数据库。一线城市包括北上广深4个城市,电玩游戏厅官网2线城市指城市GDP规模在5000亿以上的38个城市, 网上娱乐哪个平台好三线城市指城市GDP规模在2000亿~5000亿之间的86个城市, 线上娱乐网四线城市指城市GDP规模在1000亿~2000亿的93个城市, 真人网上娱乐平台五线城市指城市GDP规模在1000亿元以下的75个城市,电玩游戏厅官网其他是指盟、自治州、自治地区、森工总局、农垦总局、新疆生产建设兵团等地区。

从成交地块平均单地面积来看,上半年成交地块平均每宗地块面积为32303平方米。分区间看,5000平方米以下的宗地宗数最多,占全部成交地块的四分之一;其次是50000平方米以上的宗地,有6854宗,占全部成交地块的19.3%;地块面积在30000~40000和40000~50000之间的地块相对较少,宗数占比均不到10%。从不同地块面积区间的地块面积占比情况来看,50000万以上地块所占面积比重最高,为61.7%,其次是30000~40000平米之间的地块,面积占比为9.3%。

从TOP50城市的土地溢价率来看,宜宾、合肥、南昌、深圳、成都、常州、东莞、沈阳等8城市的溢价率水平相对较高,均超过30%。长春、上海、潍坊、青岛等4城市溢价率相对较低,均在5%以内。

分月度看,1月份土地成交宗数和面积相对较高,成交7259宗地块,成交面积为2.19万公顷。2、3月份受春节因素影响,成交宗数和面积均保持低位,分别成交1.42公顷和1.63公顷。4月份,土地成交明显加速,成交土地面积达2.0万公顷,同比增长22.4%。随着4月下旬中央政治局会议判断一季度经济好于预期,宏观调控要保持定力,房地产重提“房住不炒”后,5月份,土地成交开始放缓,至6月份,土地成交面积出现小幅下降,澳门银河开户网址跌幅为3.1%。

从整体数据来看,上半年全国共通过招拍挂供应土地45378宗,占地面积为14.46万公顷,同比增长5.2%;成交土地35509宗,面积为11.47万公顷,同比增长2.2%,均保持低速增长。

下表是2019年上半年城市土地成交价款前20位的城市,其中武汉、天津、福州、上海、合肥、青岛、绍兴等7城市土地成交价款增长较快,增速超过50%。重庆、郑州、济南、佛山等4个城市出现负增长,其中济南、佛山降速较为明显,跌幅超过20个百分点。

分区域看,华东地区始终是土地市场的主力,土地成交13820宗,面积为4.43万公顷,成交土地价款为14561亿元,分别占全国土地成交面积和价款的38.6%和47.2%;其次是华中地区,华北地区、西南地区,成交土城面积分别为1.71、1.49、1.47万公顷,成交土地价款分别为3941、3706、3655亿元。

从TOP50位城市土地成交价款的累计值看,达20705亿元,占全国土地成交总价款的比重为67.2%;其中,前20位城市成交价款达13962亿元,占全国土地成交总价款的比重为45.3%。杭州继续以1494亿元的成交价款蝉联城市排名第一位,武汉异军突起,由上年同期的第9位前进7位,占据榜眼的位置,北京则由上年同期的第4位再进1位,占据第3名。

2019年上半年,土地成交价款前50位城市的门槛值继续提高,由上年同期的130亿元提升至145亿元。其中TOP20城市的门槛值提升更加明显,由380亿元提升到395亿元。

上半年分城市等级土地成交数据及占比情况

具体到住宅用地,29.4%的地块成交地面单价在5000元以上,29%的地块在2000元-5000元之间,还在22.9%的地块成交单价在1000元-2000元之间,三者合计占住宅用地的81.3%。

按平均每宗地块的成交价款来看,上半年平均单宗地块的成交价款为8680万元/宗,其中住宅类用地的平均成交单价为2.07亿元/宗,明显高于整体水平。分区间看,有54.4%的地块成交价款在1000万以内,其次是1000万-2000万之间的地块,宗数占比为10.5%,再次是1亿-3亿的地块,占比为8.5%。从住宅用地的成交价款情况来看,则呈现出有所不同的分布特点,成交价款在1000万以下的地块宗数仍然占比最高,但仅为26.9%,1-3亿之间的地块宗数占比排名第二,占19%,随后是是5000万-1亿和5亿以上的地块,分别占13.7和10.5%。

从不同等级城市的土地成交单价来看,地价明显随着城市级别的下降而下降,体现出典型的土地级差地租的特征。一线城市土地成交平均地价最高,为17036元/平方米,二线城市次之,平均地价为4629元/平方米,五线城市最低,平均地价仅为1020元/平方米。

(三)TOP50城市门槛值继续提升,土地成交价款占比接近七成

(二)二线城市土地成交价款占比超过五成,二三四线城市土地成交面积和成交价款均超八成

对比最近5年上半年住宅用地的成交数据发现,住宅用地的平均单宗地块面积和价款都呈明显的上升趋势,面积由单宗地块2.32万平方米提高到3.27万平方米,平均成交价款由7223万元提高到20669万元,地价上升态势明显。住宅用地呈现出明显的规模化开发的特点,这对房地产企业的资金实力和融资能力要求越来越高,这也是近年来房地产企业联合拿地和合作开发不断增多的重要原因。

分土地用途看,工业仓储用地成交面积最大,占全部成交土地的50.7%;住宅用地成交价款最高,占全部土地成交价款的80.4%。具体看,住宅用地供应16185宗,占地面积为5.04万公顷,成交11983宗,成交面积为3.91万公顷,成交价款为24767亿元,增长18.5%。商服办公用地供应6762宗,1.3万公顷,成交5125宗,0.97万公顷,成交价款为3458亿元,下降20.2%;工业仓储用地为18111宗,7.08万公顷,成交15237宗,5.82万公顷,成交价款为1731亿元,增长12.2%。

从TOP20城市的区域分布来看,有15个城市属于东部地区,3个(合肥、郑州、武汉)属于中部地区,2个(成都、重庆)属于西部地区。从城市级别看,京津沪渝4个直辖市全部上榜,9个经济大省的省会城市上榜,5个计划单列市中的深圳、宁波和青岛3个城市上榜,大连和厦门以不到180亿的土地成交价款分别位列城市第38位和39位。在TOP20城市中,还有5个一般性地级城市,分别是苏州、温州、常州、绍兴、佛山,主要集中于江苏、浙江和广东3省。

从各城市溢价率来看,溢价率相对较高的城市有合肥、成都、南昌、海口、深圳等,均为省会城市或一线城市,表明部分城市的地价和房价上涨压力仍然偏大。

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